“惠州是一个太过于习惯沉默，缺乏声音，缺乏参与感的城市！”曾有一个人物在屡次做客惠州后发出如此感慨。确实，这座温润的城市，几十年在缓慢的生长过程中已然形成了自己的固有性格：温和、低调、内敛、不紧不慢。

而在十年前，变化开始出现。在深莞惠一体化的战略，以及房地产的强力推动下，惠州开始拥有自己的速度。而粤港澳大湾区国家战略的出炉，更是把惠州推向了一个全新的历史节点，一个未来可能比肩深莞的崭新惠州，被寄托了前所未有的期待！所有人都在期待一个破茧成蝶展翅高飞的惠州。

任何一个城市的正向生长，都不能脱离声音的力量和城市中坚的参与，惠州并不例外。惠州搜狐焦点创立的【洞见惠州】高端访谈栏目，将试图以惠州有力量、有含金量的声音去影响这座城市，让她持续往更好的方向生长，为这座城市变得更加美好贡献一份力量。

栏目首期，我们邀请到了一位在深惠地产行业极为且极具影响力的重量级人物——泰丰集团副董事长兼总裁袁毅先生。我们邀请这位拥有全球视野和丰富经验的地产大佬来谈谈，在粤港澳大湾区的重大历史机遇下，惠州这座城市可以如何发展，惠州地产行业将走向何方？

袁毅，现任泰丰集团副董事长兼总裁，获得澳大利亚西悉尼大学EMBA学位。惠州房地产行业领军人物之一，在深惠地产行业具备相当影响力，拥有全球视野和极为丰富的地产行业经验，对惠州城市发展与房地产行业有独到见解。

高 端 访 谈

谈惠州：紧迫的是找准城市定位！

惠州拿到粤港澳大湾区入场券非常重要

搜狐焦点：你作为深惠房地产的领军人物，一直以来，对惠州城市发展、地产行业都有独到看法，今年在粤港澳大湾区的背景下，是惠州提速发展的一年，你重点关注哪方面的变化？

袁毅：毫无疑问，惠州拿到了粤港澳大湾区的入场券，这对惠州今后的发展非常重要。而粤港澳大湾区作为的战略，相信一定会实现。

但每个城市不一样，惠州首先要梳理定位，主要体现在惠州与其它城市的差异化，惠州与深圳的差别在哪里？甚至与深圳龙岗、坪山的区别在哪里？与东莞的区别在哪里？与中山的区别在哪里？如果没有一个清晰的定位，不管是市场、投资者、创业者都会很模糊，大家选择的空间比较大。大家很容易理解，深圳作为研发基地、企业总部、运营总部，认为生产方就应该到东莞，东莞还具有很强的承载力，而佛山是制造名城，这是城市的定位。而惠州缺乏的是城市的定位。

其次，产业也需要定位，包括潼湖生态智慧区与松山湖的差别，没有清晰的定位是有问题的。然后，有了清晰定位之后，如何让别人相信你的定位？你说你高大上，凭什么？惠州有很多很好的方面，自然资源是其中一项，其它如绿色城市、城市、文明城市、历史名城都是惠州的标签，我们应该选哪个？这是惠州要考虑的。

惠州引进30个学院，一定会成为产业大城

如今深圳地价、房价走高，大批深圳人选择在惠州买房，这是自然市场的导向。买房，某种程度上说明大家认可这个区域，这时，要看惠州如何定位。仅仅把自己作为深圳的“睡城”，还是依托“睡城”打造成产业城，这两个定义是截然不同的。

如果是定义为产业城，那除了居住需求，还得解决生活的配套所需，基础设施建设，以及大量人才的引入，构成产业的底层架构。即便是定位为“睡城”，也要有所考虑。比如，你把小孩放在惠州，那得有学校，有高质量的教育。对于老人，得有医保、社保等医疗配套。如此一来，至少这批买房人的生活重心会往惠州偏移。这个过程，也是吸引人才的过程。

另外，从产业升级考虑，需要建立足够的职业技术学院。珠三角各城市都在进行产业、人才的竞争，惠州凭什么比其它城市有优势？土地更便宜，还是房价更便宜？这都不是重点。惠州可以像深圳引进全球的知名大学一样，尝试引进一些国际化职业技术学院，假如建它30座，每年培养1万名技术型人才，惠州可能不成为产业大城吗？

深圳土地资源有限，东莞估计也够呛，反之惠州土地资源丰富，为什么不大力引进？惠州要抓紧融入粤港澳需要从城市定位、产业定位、相关的政策配套下功夫，增加城市的识别度。这就是把自己的名片更鲜明化的过程。城市的成长不是一朝一夕，深圳的产业、科技创新之城也不是一朝一夕建成的，惠州得有个10年，甚至20年的详细规划

惠州还可定位做一个文化产业城市

搜狐焦点：在你看来，惠州有哪些自身优势可以持续发扬，进而打造成城市的优势和品牌影响力？

袁毅：我认为惠州还有一个重要的标签，它是一个说普通话的城市。广东有两个城市普通话普及率，一个深圳、一个惠州。普通话的语境有两个好处，一是对外来创业者的友好度有很大提升，让他们更快的融入，并接纳这个城市；二是有利于惠州与全国各大城市更好地接轨。

第二个是，做文化城市。香港多电影、电视的制造业，辉煌时代过去了，谁来承接？人们认识韩国早起源于韩剧，对印度的印象加分，源于阿米尔汗的几部经典电影。倘若东南亚各国看到中国有一系列的影视剧，极有可能吸引一大批人才过来，为什么大家当初会跑香港，不就是香港电影让人产生的憧憬吗？惠州可以尝试走这条路，影视文化对城市的品牌宣传是立竿见影的。

惠州要赶紧“抱大腿”，避免被边缘化

搜狐焦点：深圳是全国发展速度快的城市之一，人口导入速度也令其它城市望尘莫及，而惠州作为深圳的卫星城，惠州应该怎么利用好这个优势，抱好深圳这条大腿？

袁毅：通过定位的差异化，打造定位的名片来吸引全国，甚至全球人才，这是一个城市始终要做的。惠州“抱大腿”有一个前提，就是深惠一体化，没有一体化，它就是两个城市。而实现一体化，得用改革开放的思维来看。

“一体化”毫无疑问，就是基础设施的互联互通。互联互通的标准是什么？可以参考广州佛山的标准，单一条地铁并不能建立起同城化的关系。互联互通的基础设施，包括快速路、高速路、高铁、地铁，提升修建效率，要以改革开放的姿态来考虑，我们能否大量地引进民间资金，因为政府资金、精力有限，如果能把压力分摊到民间企业，引进资金分段修建基础交通配套，相信这个过程会大大缩短。

要成为一个伟大的城市，半径应从40公里扩大到100公里，才能对得上。从镇上的通行来说40公里半径已经是地铁、城市道路的极限了，通勤时间基本要一个多小时，这是一个极限值，因为CBD在龙岗，范围要扩大才能覆盖到惠州，那么就必须解决高容量的快速通行方式。

城市不会达到无限，就算你现在拿到了粤港澳大湾区门票，但规划与执行是两回事，例如东京湾区一城3县，也就中心50公里半径的是繁华区域，其余地区仍在发展。如果惠州挤不进去就会被边缘化掉，所以这个要以改革开放的角度、更开放的姿态和更紧迫的心态去“抱大腿”。

谈企业：规模化已成企业的“强迫症”！

我们会求一定规模，着力享受型产品

搜狐焦点：在全国品牌房企频繁抢滩、群雄逐鹿惠州的背景下，泰丰集团是为数不多抢在前面进驻惠州的房企，从2018年到未来的目标和布局方向是什么？

袁毅：我们是按照自己的节奏在走，会求一定规模，但不会纠结于规模。我们会进一步细分市场，了解这个市场一些新的需求，而不是单纯地为利益而来。泰丰总部虽在深圳，但实际所开发的楼盘基本都在惠州，我们是以扎根的心态来做经营开发，所以我们对这个市场的建设会更稳固一些。

此外，作为地产商来讲，很多公司毫无疑问会去考虑深圳的外溢市场，包括巽寮湾、大亚湾、惠阳、仲恺，甚至部分博罗，这个是一个鲜明的、且成长比较快的市场，这也是我们的关注点。

后，享受型的产品也是公司未来着力发展的一个点，目前整个环深圳、甚至环广州，这类产品相对稀缺，而在北京、华东等城市这类产品已是主流，我们认为这种享受型产品是有成长空间的。

收并购是公司拿地的主流模式

搜狐焦点：目前惠州的优势地块越来越稀缺，常规的土地招拍挂竞争越来越激烈，机会越来越小。泰丰接下来是否会加大在惠州市场的土地储备，是否会像有些规模化导向的房企那样走收并购及合作开发路线？

袁毅：某种程度上，拿地也没多少路可以走，要么常规拍卖，要么收并购，或者提前介入旧城改造等。

惠州土地拍卖量并不多，所以无法成为主流市场，那肯定是以收并购为主。旧城改造存在一定的政策不稳定性，再加上时间比较长，暂时不会成为主流。泰丰目前拿的地主要也是以并购的方式获得的，这个并没有什么好坏之分，这也是未来泰丰在后续开拓规模的主要路子。

搜狐焦点：地产市场集中度越来越高，2017年全国地产市场集中度已超过60%，16家房企进入千亿俱乐部。碧桂园、新力、恒大等诸多巨头这两年开始在惠州疯狂布局，这对惠州本土房企，是一个怎样的挑战，本土房企该怎么办？

袁毅：每个企业的打法不同，规模化是否是的道路，要过几年才清楚。现在每个企业都在抢规模，似乎规模化已经成为企业的强迫症了，当然泰丰也在作调整，要求有一定的规模量，但这个量是有限的。

很多公司追求快周转、出规模，哪怕是不赚钱，甚至亏本也做，拿到市场的准入门票，这是很多老板自己的战略。

但回过头来看，像东京的地产公司都是大公司吗？还是原来那一批吗？原来的20强、30强还是原来那一批吗？不见得吧！所以说，难道一定是大公司才能活下来吗？小公司就不能活吗？说到底还是看企业的竞争力在哪，这关乎一个企业能走多远。

固然，大公司在转型和资源方面有得天独厚的优势，但大也是一种包袱，压力也大。所以我认为也不用特别着急，该追的时候要追，但不是中小型公司就没机会。

谈市场：惠州市场是一支“优质股”

市场保持活力，政策清晰会释放观望

搜狐焦点：按以往规律，2018年，经济十年大周期又已到来，一些专家和地产人士对此忧心忡忡，你有什么判断？

袁毅：市场其实并不好判断，尤其是房地产，是一个非常区域化的行业，不能以全国统一的标准来看。

目前还没发现经济有任何负面的迹象，至少深圳、惠州是如此。惠州作为深圳的周边城市，首先我认为它是一支优质股，人口流入、未来发展、基础设施、人才结构等前景都被看好。

短期看货币政策会多一点，政策层面估计不会有太大变化，不会太猛也不会太平淡，目前货币政策处在一个去杠杆的过程，去杠杆毫无疑问会出现资金市场的瓶颈，不管是企业端的开发贷，后期的融资、消费者的按揭，货币的收紧等是一个相对负面的趋势。

另一个方面，政府的政策已经相对清晰，房地产怕的就是政策不清晰，导致投资不明确，谁都不敢出手，除非徒。政策越清晰，购房者越放心，至于房子是涨还是跌，对于大多数投资者来说，这个不是核心的。

吸引人口的政策继续在放开，经济活力持续上升，加上深圳及周边城市也是资金比较充沛的区域，产业的各种梯度也是比较丰富的，至少我没看出有任何经济发展的负面因素。从我们做的市场调研结果来看，也没发现哪个楼盘不好卖，基本一开盘很快就卖完，政策的清晰有利于释放大量观望，这都是利好。

剔除限价因素，惠州房价今年还有10-30%涨幅

搜狐焦点：潘石屹认为，房产税一旦普征的话，会导致房价下降。你是否认同？

袁毅：房产税在不明确的情况下，谈它没有多大意义，10%和1%是两个不同的概念。再回看世界各地大城市都设了房产税，他们有跌吗？例如奥克兰、温哥华、洛杉矶都有房产税，但房价仍一直在涨，我不认为房产税和房价有直接的关系，正常的房产税征收范围在1%-3%，我认为政府不可能用房产税来管理房价，这是一个基础性税种，没有那么容易调节，与限价限购不是同一个概念，终还是会平稳过度。

搜狐焦点：剔除限价因素，你认为2018年，惠州的房价保持在一个什么水平是合理的？

袁毅：目前惠州市场呈现供不应求的趋势，剔除限价因素，惠州仍有10-30%的涨幅。目前拿地成本高，开发商不可能随便放弃一块地，而任何降价的前提基于开发商扛不住，但依据目前的形势来看，各大房企的销售业绩都不错，前两年卖得很好，手头资金充裕，没有资金压力，所以房价降的可能性几乎没有。

搜狐焦点：泰丰集团算是一个比较年轻的成长型企业。就目前来看，惠州是泰丰地产的主战场，未来你对惠州，对企业有怎样的期待？

袁毅：惠州会很漂亮！能与惠州媲美的或许只有杭州、苏州。我身边的朋友对惠州的环境都相当认可，加上政府现在对环境建设追求相当高，各项规划频频出台，未来的利好不容质疑。

对于企业，未来泰丰的产品会更有鲜明的特点、鲜明的社区文化，能给业主带来幸福感，这种幸福感可以用心去营造的。通过社区文化的打造，提升惠州城市人居体验感，以及生活幸福感。泰丰希望在惠州城市发展过程中扮演这样一个角色，在升级惠州消费需求和人居幸福感方面发挥自己的独特价值，泰丰的目标是打造地标，不仅是建筑地标，还有社区文化地标，未来区域二手房的地标。

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